המפקח על בתים משותפים - המדריך השלם לשנת 2024

המפקח על בתים משותפים, המכונה גם 'המפקח על רישום מקרקעין', הוא גוף שמטרתו לסייע בפתרון סכסוכים הנוצרים בין דיירים בבתים משותפים. המפקח הוא גוף שיפוטי אשר מחזיק בידיו בסמכות להוצאת צווי 'עשה' וצווי מניעה, לפתור סכסוכים על רקע כספי, לפסוק פיצויים לצד שניזוק וכד'. עבור בעלי הדירות הנקלעים לסכסוך, היתרון הגדול בהגשת תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים הוא מהירות הטיפול בהליך המשפטי, בהשוואה לבית משפט. לרוב מדובר על מספר שבועות מהגשת התביעה ועד לסיום הטיפול בה, כך שנמנע הצורך בתהליך משפטי ארוך ובעלות גבוהה בבתי המשפט.

סמכות המפקח על הבתים המשותפים

המפקח על הבתים המשותפים הוא הגורם המשפטי המוסמך לדון ולפסוק בנושאי סכסוכים בין שכנים בבתים משותפים בישראל. הגוף פועל בלשכות רישום המקרקעין השונות הפזורות ברחבי הארץ, והסמכות שלו מקבילה לסמכות שופט בבית משפט שלום.

למפקח יש סמכות לחייב את הצדדים לשלם פיצויים לצד השני, להוציא צווי עשה וצווי מניעה, להכריז על פרויקט תמ"א 38 גם אם אין אישור של דייר סרבן (אם הנסיבות מאפשרות זאת) ועוד.

המקרים הנפוצים להגשת תביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים

המקרים הנפוצים אשר מגיעים לשולחן המפקח על הבתים המשותפים הם דיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38 , סכסוכים סביב נזילה או רטיבות מדירה של דייר אחד המשפיעה על דירות נוספות, סכסוכים בעקבות מטרדי רעש, ועוד.

הגשת תביעה אצל המפקח על בתים משותפים

המפקח על בתים משותפים רשאי לדון על כל סכסוך הנובע מנזק לדירה הנגרם מגורם חיצוני (שכן או ועד בית),בניסיון להבין את מקור הנזק, האחריות לטיפול, האחריות הכספית ועוד.

אחד המקרים הנפוצים ביותר העולים לדיון אצל המפקח הוא נזילת מים מהשכן או מצינור השייך לוועד הבית המשותף, או חדירה של מי גשם מאיטום חיצוני של הבניין.

יש לציין כי גם כאשר הטיפול בנזק מתעכב, לא תמיד הדבר נובע מכוונת זדון של השכן. קיים סיכוי לכך שהשכן שגרם את הנזק מבוטח וחברת הביטוח היא זו שמתעכבת בטיפול יסודי בנזק. קיים סיכוי לכך שהשכן לא מודע כלל לאחריות שלו לנזק, משום שהנזילה מופיעה רק בדירות אחרות ולא אצלו. בנוסף, ישנם מקרים בהם השכן ביצע פעולות כלשהן וסבור כי טיפל בבעיה, אך בפועל הנזק ממשיך. לבסוף, ישנם מקרים בהם השכן מודע לבעיה ולוקח אחריות על הנזק, אך עדיין לא מצא לה פתרון הולם.

בכל מקרה, בין אם מדובר בזדון או בתמימות, לעתים אין ברירה אלא לנסות ולכפות על השכן ביצוע תיקונים נרחבים בדירה שלו. חשוב לזכור שעיכוב בתיקון עלול להוביל לנזקים הולכים ומחמירים כגון נזק חוזר, חדירת מים למערכת החשמל, סכנה למבנה ולבניין, סכנה בריאותית בעקבות התפתחות עובש – כל זאת לפני תיקון הנזק בדירה שלכם. במקרים אלו, הפתרון הוא הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים בדרישה להוצאת "צו עשה" המיועד לשכן שבאחריותו נגרם נזק.

משום שבמקרים רבים בדיון אצל המפקח על בתים משותפים הטענות הן 'מילה כנגד מילה' בהן כל שכן טוען משהו אחר וסותר, חשוב להביא ראיות תומכות לטיעונים. ראיות שכאלו יכולות להיות חוות דעת משפטית של מומחה לנזקים שביקר בבניין, תיעד את הנזק וקבע באופן ברור את האחריות לנזק, אופן תיקון הנזק ועלות התיקונים.

עקרונות שחשוב להכיר לפני הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים

ראשית, יש לזכור כי המפקח דן רק בנושאים הבאים: סכסוכי שכנים בין בעלי דירות בבניין משותף, השתתפות בעלי הדירות בהוצאות משותפות, סכסוכים לגבי הרחבת דירות בבניין, סכסוכים הנוגעים לתמ"א 38, סכסוכים הנוגעים לרכוש משותף כגון מעלית.

בנוסף, שוכר המתגורר בדירה תחת הסכם עם בעל הדירה נחשב כבעל דירה בבניין.

לשכות המפקחים פועלות בתשעה מחוזות ברחבי המדינה (באר שבע, חולון, חיפה, ירושלים, נצרת, נתניה, פתח תקווה, רחובות, תל אביב) ובעוד מספר שלוחות (אשדוד, עכו). לפני הגשת תביעה יש לוודא כי הלשכה אליה ניגשים עם התביעה היא הלשכה הרלוונטית למיקום הבניין.

הגשת תביעה כרוכה בתשלום אגרה. לבירור גובה האגרה יש לפנות ללשכת המפקח הרלוונטית למיקום הבניין.

בהגשת התביעה, יש לצרף פרטים אישיים, כתב תביעה הכולל את תיאור העובדות והנימוקים ותאושר כללי של המבנה (מספר כניסות, מספר דירות וכד'). חשוב לציין בתביעה תיאור הבניין את הכתובת, מספר הגוש והחלקה. איתור מספר גוש וחלקה ניתן לביצוע במרכז למיפוי ישראל.

אם התביעה מבוססת על תקנון מוסכם בין בעלי הדירות בבניין, יש לצרף אותו לתביעה.

לבסוף, למקרים בהם קיימת תביעה כספית, יש לפרט באופן מלא את הסעיפים לגבי כל תשלום נדרש.

מעורבות עורך דין בדיון מול המפקח על בתים משותפים

הופעה מול המפקח על בתים משותפים היא הליך משפטי המחייב ידע בחוקים ובתקנות של בתי המשפט והמפקח עצמו, בו נוצרים מקרים של 'מילה מול מילה' בין הצדדים, ההמלצה היא לפנות לעורך דין מקרקעין המתמחה בנזקי רכוש ובסכסוכי שכנים. מעבר לכך, עורך בין המתמחה בסכסוכי שכנים יכול לבדוק את הטענות המשפטיות של הצדדים ולהבין את סיכויי התביעה ומהי הגישה הנכונה לנושא. חשוב שלא למהר להיכנס בעצת עורך הדין למאבק ארוך, יקר ומיותר, במקום להגיע לפרשה.

בנוסף, לא בכל מקרה המפקח יוכל לספק את הטיפול הטוב ביותר, זאת בנוסף לכך שמדובר בהליך משפטי שעשוי לעלות כסף רב. לכן, לעתים הדרך היעילה ביותר היא לפנות למגשר, שהוא עורך דין בהכשרתו, אשר ישמע את שני הצדדים ויציע הצעה לפשרה.

סיכום

לסיכום, המפקח על בתים משותפים הוא גוף משפטי אשר מוסמך לדון, לתת צווים ולפסוק פיצויים במקרים של סכסוכי שכנים בבתים משותפים בישראל.

חשוב לדעת מהם הנושאים בהם המפקח ראשי לדון, מהן הסמכויות שלו ומה המשמעות של הגשת תביעה למפקח על בתים משותפים.